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瑕疵担保責任が廃止され契約不適合責任に!不動産売却でも重要なその内容や注意点は?

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瑕疵担保責任が廃止され契約不適合責任に!不動産売却でも重要なその内容や注意点は?

カテゴリ:不動産コラム

瑕疵担保責任が廃止され契約不適合責任に!不動産売却でも重要なその内容や注意点は?

2020年4月1日、これまでの瑕疵担保責任に代わり、新たに「契約不適合責任」が制定されました。
契約不適合責任と名称が変わっただけでなく、内容も一部改正されていますので、変更後初めて不動産売却するという方も要チェックです。
ここでは、瑕疵担保責任と比較した契約不適合責任の主な変更点と、売却の際に売主が注意すべき点について解説します。

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不動産売却でも重要!瑕疵担保責任に代わり制定された契約不適合責任の内容とは

瑕疵担保責任が契約不適合責任に変更されたことで、売主の責任は従来よりも重くなりました。
瑕疵担保責任とは、シロアリ被害や騒音など、物理的・環境的・心理的瑕疵において、契約前に買主が知らされていなかったいわゆる「隠れた瑕疵」が契約後に発覚した場合、売主に対して損害賠償または契約解除を申し出ることができる制度です。
しかし、新しくなった契約不適合責任では「隠れた瑕疵」に限らず、契約書の内容と相違している部分に関しては売主が責任を負わなければなりません。
雨漏りなしという表記があるにも関わらず、実際に雨漏りが見つかった場合は、契約不適合責任が適用されるということになります。
また、買主が行使できる権利として従来の契約解除と損害賠償請求に加え、新たに「追完請求」と「代金減額請求」が追加されました。
追完請求は不適合部の修繕請求できる権利で、代金減額請求は修繕しないまたはできない場合に、代金の減額を請求できる権利です。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ変更!不動産売却時の売主の注意点

契約不適合責任では、買主の権利が増えて今まで以上に売主の責任が重くなります。
したがって、売主には契約前や契約時のしっかりとした対応が求められます。
契約不適合責任では、契約書の内容との相違が焦点となるため、契約書には詳細をきっちり明記することが重要です。
また、買主への説明責任もきちんと果たさなければなりません。
大きな瑕疵だけでなく、設備の不具合など細かな瑕疵についても明確に明記する必要が出てくるでしょう。
まずは、不動産会社に売却依頼する際に把握している瑕疵については、包み隠さずすべて伝えるように心掛けることが大切です。

まとめ

契約不適合責任に改正されて、今まで以上に売主の責任は重くなったと言われています。
契約時には、契約書に記載漏れがないか確認し、従来以上にしっかりとした対応を取ることが大切となるでしょう。
不動産売却を検討している方は今回の記事も参考にしていただき、契約不適合責任の内容をきちんと把握しておくことをおすすめします。
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