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不動産を保有すると毎年支払うことになる”固定資産税”のお話

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不動産を保有すると毎年支払うことになる”固定資産税”のお話

カテゴリ:不動産コラム

固定資産税は家や土地などの不動産を購入した後、毎年払い続ける税金です。
課税対象者は「毎年1月1日現在で土地、家屋および償却財産など固定資産を所有し、固定資産課税台帳に登録されている人」で、原則としてマイホームの所有名義人が納税義務者となります。
毎年1月1日現在で固定資産税台帳に登録されている価格(これを「固定資産税評価額」という)をベースに税額が決定されます。
住宅用不動産の場合、固定資産税は「土地」と「家屋」に分けてそれぞれの納税金額を算出する仕組みとなっています。

〈固定資産税の基本の計算式〉

課税標準額(「固定資産税評価額」に軽減税率などを乗じたもの)×標準税率1.4%

課税標準額とは、固定資産評価額にさまざまな特例による軽減措置などの負担調整をした上で算出された金額のことです。
この課税標準額に対して標準税率をかけることで、固定資産税の納税額が決まります。

この計算式からわかる通り、税金がいくらかかるかを大きく左右するのは「固定資産税評価額」です。
固定資産税評価額とはそれぞれの不動産ごとに、各自治体が調査して決定される評価額のこと。
マイホームの場合は「土地」と「家屋」に分けて計算します。
計算方法は複雑ですが、土地、建物ともに購入価格の7割ほどの金額が固定資産税評価額になるように調整されているので、「購入価格の7割が固定資産税評価額」と覚えておけばよいでしょう。

「固定資産税評価額」は3年に1度、すべての固定資産について評価の見直しが行われるので、ごくまれに固定資産税の金額も変わることがあります。

また標準税率は1.4%が基本となりますが、これは必ずしも全国一律ではありません。一部の自治体では1.4%よりも高い税率を設定しているところも存在するので、この点も注意しておきたい点です。

納付時期は年4回払いで、6月(第1期)、9月(第2期)、12月(第3期)、2月(第4期)にその年の固定資産税を分けて納税します(一括払いも可)。
なお納税方法は口座振替が最もメジャーな方法ですが、クレジット決済やe-Taxなどによる電子納税なども、ほとんどの自治体で可能です。

〈土地の課税標準額(税率をかける金額)の算出方法〉

課税標準額のベースとなるのが「固定資産税評価額」です。
「土地」に関する固定資産税評価額の決め方には「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。
「路線価方式」とは国道や県道などの路線を基準にその周辺の評価額を決めていく方式で、主に市街地エリアはこちらの方式が採用されています。
一方の「倍率方式」とは、山間部などを中心に採用されている方式です。
大きな路線が近隣にない農村や郊外エリアでは路線価による評価付けは難しいので、地域ごとに定められた「倍率」を使って評価額を算出する仕組みとなっています。

課税標準額を計算する上で、もう1つ重要なのが「軽減措置」の存在です。
固定資産税評価額に乗じることのできる重要な軽減税率については次の項目で簡単に説明していますので、参考にしてください。

〈家屋の課税標準額の算出方法〉

家屋の固定資産税評価額は、さらに複雑です。
ほとんどの自治体では「再建築価格方式」という評価方法を採用されています。
総務省が定めている「再建築費評点表」をベースに、評価対象の家屋と同じものを同じ場所で新築した場合に必要となる建築費を算出して評価額とする方法です。
そのために家屋を新築もしくは増築した際は、数カ月以内に役所の職員による「家屋調査」が行われることになっています。

家屋の固定資産税評価額に関してはもう1つ、「経年減点補正率」という減価率を乗じて計算がポイントとなります。
建物は経年によって劣化していきますから、その分を評価額としては減額するわけです。
なお木造と非木造で減価率が違い、当然木造の方が減価率は大きくなります。

さらに家屋に関しては軽減措置が適用されることがほとんどで、例えば新築住宅や長期優良住宅に該当する場合は、税制上の優遇を受けることが可能です。
詳しくは次の項目で説明します。

『固定資産税の軽減措置が適用される土地・家屋の要件は?』

「課税標準額」の計算において重要となるのが、税法上で定められているさまざまな「軽減措置」です。
特にマイホーム購入のほとんどのケースで適用される「住宅用地の軽減措置」と「新築住宅に対する固定資産税減額措置」については、きちんと理解しておきましょう。

【住宅用地の軽減措置】

住宅用に使用されている「土地」に対しては軽減税率が適用されます。土地の面積200㎡を基準に2段階に分かれているのがポイントです。

・小規模住宅用地(200㎡以下の部分)の課税標準額
・固定資産税評価額×1/6
・一般住宅用地(200㎡以上の部分)の課税標準額
・固定資産税評価額×1/3

一般的なマイホームの土地は200㎡以下がほとんどなので、小規模住宅用地の特例による6分の1の軽減率が適用されます。
大きな住宅の場合は200㎡以下の部分は評価額の6分の1、それ以上の土地部分については評価額の3分の1を乗じて算出した課税標準額を合計します。

【新築住宅に対する固定資産税の軽減措置】

新築住宅については、その「建物」部分に対して軽減税率が適用されます。
主な要件が2つあり、その両方を満たしている場合は固定資産税評価額が2分の1に軽減されます。要件は次の通りです。

・2022(令和4)年3月31日までに新築された住宅であること
・住宅の居住部分の床面積が50~280㎡以下であること

ちなみにこの特例措置には、適用期間の制限があります。一戸建ては3年間、マンションの場合は5年間です。
この翌年からは軽減措置からは外れるので、固定資産税は元々の税額に戻ります。これを覚えておかないと税額が上がったと焦る人も多いので、注意したいところです。

ちなみに残念ながら、中古住宅の購入ではこの特例措置は適用されません。ただし住宅用地の軽減特例は、中古住宅でも適用されます。

ここまで、固定資産税についてご紹介してきました。
初めて住まいを購入する方だと、固定資産税のことを忘れてしまいがちです。振込用紙と納税通知書は毎年4~6月頃に送られてきます。
忘れずに納税して、安心して住み続けるようにしましょう。

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